Θέματα αντιπαροχών.

Α) Στοιχείο παράδοσης κτισμάτων.
Σε περίπτωση αντιπαροχής, για κάθε νεόδμητη οικοδομή που υπάγεται σε καθεστώς Φ.Π.Α., η κατασκευάστρια εταιρεία είναι υποχρεωμένη με την ολοκλήρωση της παράδοσης (με μέγιστο χρονικό όριο την πενταετία από την έκδοση της οικοδομικής άδειας) των κτισμάτων στον οικοπεδούχο, να εκδώσει θεωρημένο διπλότυπο στοιχείο παράδοσης κτισμάτων προς αυτόν.

Στο στοιχείο παράδοσης κτισμάτων αναγράφονται:

• Πλήρη στοιχεία του οικοπεδούχου.
• Η αξία των κτισμάτων που παραδίδονται στον οικοπεδούχο. Η αξία αυτή αποτελεί τη βάση υπολογισμού του Φ.Π.Α. που υποχρεούται να καταβάλει ο οικοπεδούχος και να αποδοθεί στο Δημόσιο από τον κατασκευαστή. Στην αξία αυτή δεν περιλαμβάνεται η αξία του ιδανικού μεριδίου του οικοπέδου που αντιστοιχεί στα παραδιδόμενα κτίσματα.
  Η αξία της παρεχόμενης εργολαβίας (κόστος υλικών, εργασιών, αμοιβών, μισθών, εργοδοτικών εισφορών, άλλων επιβαρύνσεων) δεν μπορεί να είναι μικρότερη από την αξία των ποσοστών του οικοπέδου που μεταβιβάζονται από τον οικοπεδούχο στον κατασκευαστή ή σε τρίτα πρόσωπα υποδεικνυόμενα απ’ αυτόν. Μπορεί όμως να είναι μεγαλύτερη εάν έχει συμφωνηθεί στο εργολαβικό συμβόλαιο κατασκευής και καταβολή μέρους του τιμήματος σε χρήματα.
• Εκδίδεται χειρόγραφα ή μηχανογραφικά σε δύο (2) τουλάχιστον αντίτυπα και θεωρείται πριν από την χρησιμοποίησή του από τον Προϊστάμενο της αρμόδιας Δ.Ο.Υ.

Δηλαδή με τη νέα νομοθεσία ο οικοπεδούχος έχει την υποχρέωση , με την παραλαβή των κτισμάτων του, να καταβάλει Φ.Π.Α. 0%, ο οποίος θα υπολογιστεί στην αξία των κτισμάτων που θα πάρει και όχι επί της αντικειμενικής τους αξίας.
Η αξία των κτισμάτων προκύπτει αν πολλαπλασιάσουμε το ποσοστό της αντιπαροχής επί το απολογιστικό (τελικό κόστος σύμφωνα με το βιβλίο κοστολογίου μετά την αποπεράτωση της οικοδομής) κόστος, το οποίο θα καταγραφεί στο βιβλίο κοστολογίου του κατασκευαστή.
π.χ. Εάν το τελικό κόστος που αναγράφεται στα βιβλία του κατασκευαστή είναι 1.200.000 € και η αντιπαροχή είναι 45% τότε ο οικοπεδούχος θα πρέπει να καταβάλει Φ.Π.Α. 102.600 € (1.200.000 Χ 45% = 540.000 Χ 23% = 124.200).
Ο κατασκευαστής είναι υποχρεωμένος να αποδώσει το Φ.Π.Α. που εισέπραξε από τον οικοπεδούχο στο Δημόσιο. Δύναται όμως να εκπέσει τον Φ.Π.Α. του κόστους κατασκευής που αντιστοιχεί στα κτίσματα που παρέδωσε στον οικοπεδούχο, επειδή το παραδιδόμενο διαμέρισμα στον οικοπεδούχο δεν θεωρείται πρώτη κατοικία και επομένως είναι φορολογητέα παράδοση υποκείμενη σε Φ.Π.Α.
Ετσι στο προηγούμενο παράδειγμα αν το Φ.Π.Α. του κόστους κατασκευής είναι 195.000 €, ο Φ.Π.Α. που αναλογεί στα κτίσματα που παραδίδονται στον οικοπεδούχο είναι 195.000 Χ 45% = 87.750 €. Ο εργολάβος θα συμψηφίσει αυτόν τον Φ.Π.Α. και θα καταβάλει στη Δ.Ο.Υ. το υπόλοιπο του Φ.Π.Α. δηλαδή 124.200-87.750 = 36.450 €. Στο παράδειγμα αυτό η αξία των κτισμάτων που παραδίδονται στον οικοπεδούχο είναι 540.000 € και αυτή αναγράφεται ως αξία του οικοπέδου στο βιβλίο κοστολογίου. Εάν αναφέρεται στο προσύμφωνο και στο εργολαβικό ότι ο οικοπεδούχος κατέβαλλε και χρήματα στον κατασκευαστή τότε ως αξία του οικοπέδου καταχωρείται η αξία των παραδιδόμενων κτισμάτων μείον το ποσό αυτό.
Ο οικοπεδούχος σε περίπτωση αντιπαροχής δε πληροί τις προϋποθέσεις που ορίζει ο νόμος προκειμένου να κριθεί δικαιούχος της φοροαπαλλαγής για πρώτη κατοικία. Ο νόμος δίνει τη δυνατότητα απαλλαγής για πρώτη κατοικία, στις περιπτώσεις αγοράς κατοικίας και οικοπέδου μαζί.
Στην αντιπαροχή ο οικοπεδούχος παίρνει μόνο κτίριο ενώ το οικόπεδο είναι ήδη δικό του και γι’ αυτό το λόγο δεν έχει το δικαίωμα της απαλλαγής της πρώτης κατοικίας από το φόρο.
Επίσης και στην περίπτωση της ανοικοδόμησης κατοικίας με αυτεπιστασία ο οικοπεδούχος δεν έχει το δικαίωμα αυτής της απαλλαγής.



Β)

Εάν ο οικοπεδούχος πέραν των κτισμάτων που θα παραλάβει σε περίπτωση αντιπαροχής, αγοράσει και άλλες ιδιοκτησίες τότε για το επιπλέον αγορασμένο κτίσμα θα γίνει συμβολαιογραφική πράξη για να του μεταβιβασθούν κτίσματα και χιλιοστά στο οικόπεδο.

Εάν έχετε σκοπό να δώσετε το οικόπεδο σας αντιπαροχή και κάποια από τα διαμερίσματα που θα λάβετε να τα δώσετε στα παιδιά σας τότε είναι προς το συμφέρον σας πρώτα να μεταβιβάσετε ποσοστά στο οικόπεδο στα παιδιά σας και μετά όλοι μαζί ως συνιδιοκτήτες του οικοπέδου να υπογράψετε το προσύμφωνο- εργολαβικό κατασκευής με τον εργολάβο. Τα ποσοστά που θα μεταβιβάσετε πρέπει να είναι τα ίδια με τα ποσοστά που θα έχει το κάθε διαμέρισμα που θα λάβει το κάθε παιδί σας.

Εάν είσαστε συνιδιοκτήτες ενός οικοπέδου οικοδομήσιμου, εντός σχεδίου πόλεως και δεν μπορείτε να συνεννοηθειτε μεταξύ σας δηλαδή άλλοι θέλετε να οικοδομήσετε το οικόπεδο με τη μέθοδο της αντιπαροχής και άλλοι διαφωνούν τότε δίνει λύση ο Νόμος 1562/1985.
Αυτός αναφέρει ότι συγκύριοι τουλάχιστον κατά 65% σε οικοδομήσιμο οικόπεδο μπορούν να ζητήσουν δικαστικά να επιτραπεί η ανοικοδόμηση του με αντιπαροχή εφόσον είναι ανάγκη η ζημιώνονται όλοι οι συγκύριοι με την υπάρχουσα κατάσταση. Θα πρέπει να ασκήσετε αγωγή. Πρέπει να καταθέσετε σε συμβολαιογράφο τα σχέδια της εργολαβικής σύμβασης που προτείνετε, τα σχέδια της σύστασης της οριζόντιας ιδιοκτησίας κ.λ.π.
Αρμόδιο είναι το Μονομελές Πρωτοδικείο στην περιφέρεια του οποίου είναι το οικόπεδο.